Кое е по-добре: закупуване от предприемач или на вторичния пазар?

Като начало трябва да решите въпроса „заслужава ли си изобщо да купите апартамент от предприемач?“. В крайна сметка има и изгодни оферти на вторичния пазар, често можете да намерите оферти за продажба на необзаведени апартаменти. Въпросът е доста интересен и заслужава подробно разглеждане.

За да решим кое е по-добро – закупуване на първичен или вторичен пазар, ще направим сравнителен анализ:

При закупуване на апартамент от предприемач цената на помещенията се определя в съответствие с определени стандарти. При закупуване на апартамент на вторичния пазар винаги има надценка на продавача;
При закупуване на апартамент, който все още не е построен, съществува риск от прекъсване на строителството и затваряне на обекта. При покупка на вторичен пазар се продава съществуващ апартамент, чието състояние е ясно веднага. Винаги обаче съществува риск от среща с измамници;
Предприемачът винаги продава напълно празни апартаменти, в които няма дори минимален груб ремонт. На вторичния пазар вече оборудваните помещения са по-често срещани;
Когато купувате апартамент „в котела“, ще трябва да сключите споразумение за дял, което може да създаде определени трудности за неопитен човек. При закупуване на апартамент на вторичния пазар се сключва най-често срещаният договор за продажба.

Това води до заключението, че добро решение за закупуване на апартамент от предприемач ще бъде само ако имате опит в проектирането на недвижими имоти и сте готови да отделите време и пари за подреждане на апартамент от нулата. Въпреки това, ако решите да направите това, вие не само ще получите възможността да построите мечтания апартамент от нулата, но и ще спестите много пари.
Характеристики на съвременния строителен пазар. Какви са рисковете при покупка на апартамент?

Съвременният пазар на недвижими имоти е доста оживен и нестабилен. Скокове и спадове в цените се случват постоянно и е почти невъзможно да се проследи динамиката без подходящ опит. Освен това през последните години се активизираха измамниците, които продават апартаменти в обекти, чието строителство никога няма да бъде завършено. Така че закупуването на апартамент на първичния пазар изисква внимателно проучване на въпроса и компетентен подход.

И така, какви са рисковете при закупуване на апартамент от предприемач:

Купете апартамент в къща, чиято доставка няма да се осъществи по някаква причина (най-често във връзка със замразяването на обекта и фалита на предприемача);
Купете апартамент в къща, построена с нарушения. В най-добрия случай животът ви ще бъде придружен от определени неудобства. В най-лошия случай съдът ще вземе решение за разрушаването на сградата;
Купете апартамент в къща, чието строителство ще се разтегне във времето. Нарушаването на сроковете е доста често срещано явление за съвременния строителен пазар, но понякога тези срокове могат да се проточат с месеци и дори години;
Хващайте се на двойни продажби (когато един апартамент се продава на двама или повече купувачи).

Този списък показва най-трудните случаи. Понякога има и по-малки рискове, но всички те могат да бъдат разрешени без участието на съда и правоприлагащите органи. Както можете да видите, списъкът е доста обширен и възможните проблеми са много сериозни. Но всички те могат да бъдат избегнати, като се свържете с доверен разработчик.
Избор на строител На какво трябва да обърнете внимание?

Намирането на съвестен строител не е толкова трудно, колкото изглежда. Основното нещо е да бъдете внимателни и да не се притеснявате да се свържете със специалисти и други собственици. Ето няколко съвета, които ще ви помогнат да направите своя избор:

Научете историята на строителя. Вижте къде, кога и какви обекти са издигнати. Колкото повече сгради има в портфолиото на предприемача, толкова по-добре;
Обърнете се към специални форуми за оценка на разработчици или използвайте портали за оценка. Там можете да прочетете отзиви на клиенти и специалисти;
Ако къщата вече е пусната в експлоатация, тогава я огледайте сами и също така разговаряйте с потенциалните си съседи – те ще могат да ви кажат много полезни неща;
Ако къщата все още не е пусната в експлоатация, тогава обърнете внимание на обектите, които разработчикът е завършил по-рано. Комуникирайте със служители на управляващи компании или жители, събирайте обратна връзка от тях;
Потърсете съвет от брокер, поискайте от него списък с доверени строителни фирми. Много адвокатски кантори предоставят една и съща услуга;
Проверете сертификатите за качество и лицензите, които разработчикът притежава. По правило те могат да бъдат намерени директно на неговия уебсайт.

Дори обикновен разговор с хора, които вече са в контакт с разработчика, ще ви помогне да съставите предварителна картина. Но за проверена информация е по-добре да се свържете със специалисти в строителните услуги.
Как да разпознаем безскрупулен строител? Съвети и правила

И така, разбрахме как изглежда истински професионалист, който гарантирано ще ви продаде апартамент в качествена къща. Сега нека поговорим за подробностите, които ще помогнат за идентифицирането на безскрупулен разработчик:

Предлага „сиви“ схеми за покупка. Претекстът може да бъде много различен: от банални спестявания до бюрократични проблеми. Запомнете – добросъвестно строителство управителят прави всичко официално, тъй като постоянно докладва на надзорните организации;
Често променя своите юридически данни или име. Това може да означава или голям брой производства в миналото, или сериозни проблеми с репутацията;
Има съмнителна трудова история. Проверете кои обекти вече са построени от предприемача и дали са били в центъра на скандали и процедури;
Твърде често става обвиняем по наказателни дела или съдебни производства. Има специални услуги, които ще ви кажат колко често разработчикът е държан отговорен и в какви нарушения е обвинен;
Отговаря за изграждането на обекти с нарушения. Прочетете отзиви от жители на къщи, построени от предприемача, и слушайте техните коментари за качеството на строителството.

Ако намерите добра оферта от съмнителен разработчик, това не е причина да откажете да купите. Винаги можете да помолите брокер да ви помогне с проверката на предприемача или да потърсите съвет от адвокати по недвижими имоти – много от тях предлагат услуги, придружаващи покупката.
Закупуване на апартамент „в котела“. Полза или допълнителен риск?

Закупуването на апартамент, чието строителство е на етап подготовка на фундаментна яма, е много честа практика. Той има редица предимства:

Цената на квадратен метър е значително намалена;
Голям избор от апартаменти. Почти всички от тях са налични за покупка;
Купувачът е защитен от колебания в цените на недвижимите имоти през целия период на строителство.

При успешна покупка ползата може да се изчисли в стотици хиляди или дори милиони рубли. Подобен ход обаче е свързан с много рискове:

Всъщност вие не придобивате жилище, а правото да получите жилище в бъдеще;
Вместо сравнително достъпен и разбираем договор за продажба се съставя цял набор от споразумения за акции, които след това трябва да бъдат преизпълнени;
Съществува риск от замразяване на строителството, пълна отмяна на строителството на обекта, разтягане на сроковете;
Няма как да се запознаете със състоянието на обекта, тъй като той все още не е издигнат.
Както можете да видите, огромните ползи идват със също толкова огромни рискове. Така че закупуването на апартамент „в котела“ си струва само ако сте 100% уверени във вашия разработчик.

Оглед на обекта. На какво трябва да обърнете внимание?

И така, вие сте избрали апартамент от предприемача и сте готови да разгледате потенциалната си покупка. На какво трябва да обърнете внимание:

Състоянието на територията на обекта. Важно е да се спазват правилата за подреждане на територията на жилищна сграда. Обърнете внимание на местоположението на къщи, паркинги, зони за отдих;
Общ вид на сградата. Проверете качеството на сградата, нейните покрития, обърнете внимание на изработката на фасадата – това говори много за състоянието на самата къща. Пукнатини, петна и изкривявания могат да показват нарушение на технологията или правилата за безопасност;
Състоянието на вътрешните системи на къщата. По-специално асансьори и осветление. Също така е полезно да се поинтересувате за съществуващата система за пожарна безопасност;
Качество на завършеност на общите части: стълбища, асансьори, коридори и др.;
Състоянието на носещите конструкции и стени вътре в самия апартамент. Не се допускат структурни повреди;
Състоянието на ключови компоненти: изводи за окабеляване, водопроводни щрангове, канализационни канали. Всички трябва да са нови.

На какво не трябва да обръщате внимание:

Състояние на врати и прозорци. Стандартни амортисьори и прозорци с двоен стъклопакет са монтирани от разработчика, които трябва да бъдат заменени при извършване на груб ремонт;
Някои щети по стените и пода. Строителните работи се характеризират с появата на дефекти, които са под формата на тънки пукнатини.
Като правило, те се елиминират без никакви усилия по време на грубата работа;
Състояние на топлопреносната мрежа. Освен това се променя често. Въпреки това, особено добросъвестните разработчици могат незабавно да инсталират добре обмислена система, която не изисква актуализиране.
Преди да закупите, не се колебайте да поискате всички документи, сертификати и планове, които ви интересуват. Те също трябва да бъдат изготвени възможно най-точно в съответствие със съществуващите стандарти.

Подписване на споразумение. Как да се подготвим за процедурата?

Подписването на договор за продажба (или негов еквивалент при закупуване на апартамент „в котела“) е много сериозна процедура. И изисква от купувача минимално правно обучение, което не бива да се пренебрегва. И така, какво трябва да направите, преди да сключите сделка:

Проучете стандартни образци на договори и правилата за тяхното попълване. Това ще ви помогне да се ориентирате по-добре, когато компилирате конкретен документ;
Подгответе пълен пакет документи. Ако те не са достатъчни, тогава сделката може да се забави или напълно да се развали;
Проучете внимателно всеки елемент. Проверете всички параметри на помещенията, данни на продавача, информация за плащане и друга информация;
Ако се съмнявате, поискайте предварителен договор от предприемача и го покажете на квалифициран юрист;
Ако средствата позволяват, тогава поканете брокер или адвокат, който да придружи сделката за продажба и покупка.
относно Моля, имайте предвид, че има огромно разнообразие от видове договори за всеки вид сделка за покупка на апартамент. Формата на този документ може да варира значително, но ключовата информация за обекта на сделката (апартамент), страните по договора (вие и предприемачът) и техните права и задължения винаги трябва да бъдат ясно посочени.

Имам ли нужда от брокер, когато купувам къща от предприемач?

Брокерът е общ специалист по недвижими имоти, който изпълнява различни задачи: от търсене на подходящи оферти на пазара на недвижими имоти до извършване на сделки. За това той взема определен процент от сделката, който понякога е доста голям. Поради високата цена на работата му възниква въпросът: „Задължително ли е участието на брокер при закупуване на апартамент в нова сграда от предприемач?“ Нека анализираме предимствата, които ви дава наемането на този специалист:

Помощ при намиране на апартамент. Брокерът ще ви покаже повече възможности, отколкото можете да намерите, използвайки обичайните методи за намиране на жилище;
Намиране на по-добри сделки. Въз основа на вашия бюджет брокерът ще може да намери подходящ апартамент на най-добра цена;
Проверка на строителя. Самият брокер ще провери колко съвестен е продавачът и дали може да му се вярва;
Оглед на помещенията. Брокерът ще дойде с вас на обекта и ще направи експертна оценка на състоянието на апартамента;
Поддръжка на транзакции. Брокерът ще проучи договорите, свързаните с тях документи и чертежи, ще участва в подписването на договора.
Можете да откажете помощта му, но само ако можете сами да се свържете с разработчика и да завършите сделката сами. Това обикновено изисква богат опит в работата с пазара на недвижими имоти. Така че, ако докосвате тази тема за първи път, тогава услугите на брокер не трябва да се пренебрегват.

Купуваме апартамент на най-добра цена. Ключови съвети

И накрая, ще ви дадем няколко съвета как да закупите апартамент възможно най-изгодно:

Ако определено сте решили да закупите апартамент „в пота“ и вече сте проверили предприемача, тогава не отлагайте покупката за един ден – забавянето не само увеличава разходите в съответствие с пазарните условия, но също така намалява броя на апартаментите налични за покупка;
Следете динамиката на цените на недвижимите имоти. Моля, имайте предвид, че има определени сезонни спадове. Изберете правилното време за покупка и можете да спестите няколко десетки или дори стотици хиляди рубли;
Свържете се с анализатори. Те ще ви разкажат какви са текущите колебания между търсене и предлагане на строителния пазар и ще ви дадат препоръка кога е най-подходящото време за покупка на недвижим имот. Цената на техните услуги ще се изплати многократно при покупка;
Търсете алтернативи. Понякога в еднакви къщи от различни разработчици разликата в цената на един апартамент може да бъде шестцифрена. Ако няма голяма разлика, тогава защо да плащате повече?;
Следете промоции и отстъпки. Специалните оферти са естествено явление за пазара на недвижими имоти. Но в същото време не губете бдителност – понякога измамниците използват тази техника.